CUIDADOS NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO COMERCIAL

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A internet possuí modelos para toda espécie de contrato, entretanto, nem tudo o que está na rede é confiável ou encontra-se de acordo com a legislação vigente. Todo contrato faz lei entre as partes, sendo assim, antes de assumir qualquer compromisso, é necessário estar atento sobre as diversas cláusulas, pois qualquer obrigação firmada ou eventual renúncia de direito não poderão ser objeto de discussão no Poder Judiciário.

Como a legislação é cheia de detalhes, é primordial a busca de orientação de um bom profissional na elaboração do contrato para resguardar seus direitos. Dessa forma, antes de celebrar ou renovar o contrato de locação comercial, existem cuidados por parte do Proprietário e do Inquilino que devem ser observados:

LOCADOR (Proprietário)

– O Locador tem direito de solicitar documentos que comprovem a idoneidade financeira dos interessados, tais como, as últimas declarações de imposto de renda pessoa física e jurídica, extrato bancário, certidões negativas nos órgãos de proteção ao crédito, distribuidor cível e criminal;

– Exigir uma garantia locatícia (Fiador, Fiança, Caução e Seguro Fiança);

– Verificar se o locatário está utilizando o imóvel na forma contratada, sem alteração do objetivo;

– Cuidar para que o inquilino não altere as condições do imóvel, de maneira que possa comprometer o laudo do corpo de bombeiros;

– Na entrega do imóvel, fornecer o termo de vistoria, com a descrição do estado do imóvel;

LOCATÁRIO (Inquilino)

– O Empresário tem que tomar certas precauções para que o sonho do próprio negócio não se torne um tormento. O primeiro passo é ponderar se o valor aluguel não irá comprometer porcentagem superior a 30% dos rendimentos auferidos mensalmente;

– Cópia do contrato com assinatura dos locadores, com a fixação do prazo e valor do aluguel; 

– Certificar que o termo de vistoria corresponde com o estado em que o imóvel se encontra;

– Obter aprovação de concessão de alvará de localização do Município;

– verificar se o imóvel atende a todas as exigências e recomendações instituídas pelo corpo de bombeiros;

RENOVAÇÃO DO CONTRATO

O Locatário terá direito a renovação do contrato de locação, desde que preencha, conjuntamente, às seguintes condições: 

– O contrato deve ser por escrito e ter prazo determinado, por esta razão, ao fim do contrato, caso a relação entre as partes seja mantida, porém não formalizada, o locatário (inquilino) não terá direito à ação renovatória. 

– Para adquirir o direito a renovação, além da necessidade do contrato por escrito, o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos deve ser de 5 anos. 

Devendo o locatário explorar a mesma atividade, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos. 

– O prazo para ajuizar ação renovatória no máximo de um ano e no mínimo de seis meses antes do término do contrato em vigor;

– As partes podem ajustar a renovação automática, desde que estabelecido por cláusula específica e que nenhum dos contratantes comunique por escrito a desistência deste direito, no prazo estipulado antes do fim do contrato. 

Raul Virgilio Pereira Sanchez é advogado, Pós Graduado em Direito Empresarial, sócio do Escritório de Advocacia Sanchez & Mancilha Advogados 
Email: raul@smradv.com.br
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EPIDEMIA DA INFORMALIDADE

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Em um País de impostos impossíveis de pagar, a inadimplência e a informalidade contaminam geral como a febre amarela, mas não matam macacos ou pessoas, mas empobrecem as perspectivas.

Os sintomas da deterioração do mercado de trabalho é o principal argumento do governo para o avanço de medidas que retiram direitos dos trabalhadores e flexibilizam as relações de trabalho, sob o pretexto de necessidade de mudança pelo “bem do Brasil”.

Entretanto, a falta de incentivos fiscais e trabalhistas para os empresários, bem como a reforma trabalhista e da previdência, tem efeito contrario, e ao invés de estimular novos postos de trabalho, disseminam a informalidade e reduzem drasticamente as contribuições.

Dessa forma, o que era para ser o “fim da picada” e servir como inseticida contra a crise, tem como resultado o aumento desenfreado de trabalhadores por conta própria, sonegando impostos e buscando na previdência privada uma segurança trazida pela insegurança da sonhada aposentaria.

Não é de hoje quem se aposenta acaba recebendo valores muito abaixo do que foram efetivamente contribuídos, além da consequente defasagem natural do benefício, haja vista que aposentadoria não está vinculada salario mínimo, sendo normal ao longo da vida quem contribuiu sobre dez ou mais salários não receber nem a metade.

Mesmo diante de tamanhas injustiças, ilegalidades e abusos de poder, é incrível o silêncio ensurdecedor das panelas, que reivindica somente o que lhe convém ou que é manipulada para fazer. Quem sabe um dia, surja um inseticida para acabar com a inércia da população em reivindicar seus direitos.

Raul Virgilio Pereira Sanchez é advogado, Pós Graduado em Direito Empresarial, sócio do Escritório de Advocacia Sanchez & Mancilha Advogados.

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RESPONSABILIDADE TRABALHISTA DOS EX-SÓCIOS  

 

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A Justiça do Trabalho constantemente tem condenado sócios e ex-sócios de Empresas por dívidas trabalhistas insolventes. O fato de uma Empresa não possuir patrimônio para satisfação do crédito trabalhista é razão suficiente para que o Judiciário autorize a desconsideração da personalidade jurídica, atingindo assim, os bens particulares dos sócios.

Com a reforma trabalhista trazida pela Lei 13.467/2017 restou encerrado o debate da doutrina e jurisprudência a respeito do prazo final de responsabilidade do sócio que se desliga de uma empresa. O artigo 10 A da CLT preconiza que a responsabilidade subsidiária do sócio retirante perdura somente em ações ajuizadas até dois anos depois de averbada a modificação do contrato social, observando a seguinte ordem de preferência: I – Empresa devedora, II – Sócios atuais, III – Sócios Retirantes,

Dessa forma, na fase de execução, antes de ser atingindo o patrimônio do sócio retirante, deverá o magistrado primeiramente executar o patrimônio da empresa empregadora, sendo esta frustrada, a execução deverá ser direcionada para os atuais sócios. Somente com o insucesso das duas tentativas anteriores que a execução recairá em face do retirante.

Ademais, muitas vezes o sócio ao se desvincular da sociedade acredita que tal fato é o bastante para isentá-lo de eventuais responsabilidades trabalhistas pelo período em que esteve no quadro societário. Todavia, é possível responsabilizar o ex-sócio por débitos trabalhistas caso não seja oficializada a transferência das cotas. Assim, é de suma importância exigir dos sócios remanescentes o registro da saída na Junta Comercial.

Por fim, apesar da responsabilidade dos sócios pelas dívidas trabalhistas na maioria dos casos serem limitadas ao capital social, a responsabilidade dos sócios poderá ser ilimitada e solidaria em casos de desvio de finalidade da Empresa, confusão patrimonial entre a Empresa e os sócios, prática de ilegalidades e/ou abuso dos administradores.

Raul Virgilio Pereira Sanchez é advogado, Pós Graduado em Direito Empresarial, sócio do Escritório de Advocacia Sanchez & Mancilha Advogados.

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ANO NOVO, VELHAS PROMESSAS

 

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Para muitas pessoas a chegada do ano novo representa a possibilidade de mudança, dessa forma, surgem promessas que infelizmente não serão cumpridas e concebem expectativas adiadas durante todo ano que passou.

Trocar de emprego, de carro, quitar dívidas, emagrecer, parar de fumar, arrumar um novo amor, ficar solteiro, casar, ter filho, votar consciente, quem nunca se enganou com situações como estas? Adiar os problemas pode parecer o caminho mais fácil, porém é principal maneira de alimentar angustias e frustrações.

As pessoas normalmente pensam que a mudança deve partir do outro e assim esperam o curso natural das coisas. A preguiça, a pseudo falta de tempo e o cansaço são os principais vilões para distanciar você dos seus sonhos. “Seja a mudança que você quer ver no Mundo”, a famosa frase de Mahatma Gandhi, representa que a mudança tem que partir de cada um de nós.

“O impossível é só uma questão de opinião”, já dizia o saudoso Chorão, sendo assim, é preciso ter autoconfiança, determinação e estar preparado, saia da caixa faça diferente, a mudança tem que partir de você, pare de reclamar de tudo que não deu certo em sua vida, fuja da zona de conforto que proporciona uma falsa sensação de segurança, por total medo ao risco de tentar algo novo.

Ademais, falando em velhas promessas, ano que vem será ano eleitoral, sendo assim, será preciso ter atenção e consciência na hora de votar em face ao costumeiro estelionato eleitoral, ainda mais, com os avanços de nossa nação que foi promovida de “País da brincadeira” para o “País da mentira”, com reformas que servem somente para “inglês ver” e não combatem realmente os cernes dos problemas.

Por esta razão, é importante criar senso critico, e parar de querer tampar o sol com a peneira, não se engane com velhas promessas, devemos sempre construir expectativas com metas realistas. Afinal, não existem sonhos impossíveis, mas sim projetos mal elaborados. “Vamos viver nossos sonhos, temos tão pouco tempo”, o mundo não para, não se engane, não postergue seus sonhos, não deixe para o ano que vem a mesma velha promessa! Feliz ano novo!

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PIQUE NO LUGAR

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Pensar dá um trabalho, é a tarefa mais difícil do mundo, por esta razão, poucas pessoas se dispõem a fazer. Tudo acaba se tornando sempre muito difícil, assim como amar, perdoar, estudar, trabalhar, vencer, empreender, fazer a diferença, bem como ler o texto até o final.

Muitas pessoas se colocam na posição de vítima, para tentar justificar seus fracassos pessoais e profissionais. Contudo, “O mais importante da vida não é onde estamos, mas em que direção estamos nos movendo”, dizia o escritor norte americano Oliver W. Holmes.

Dessa forma, pare de reclamar de tudo que não deu certo em sua vida e em seus negócios. Faça sua parte, inove, crie, fuja da zona de conforto que proporciona uma falsa sensação de segurança, por total temor ao risco de testar algo novo.

Aproveite o momento de crise para analisar o seu propósito pessoal e o propósito real da existência de seu negócio. A diferença entre o dono de negocio e o empreendedor está no planejamento, sendo assim, toda ação empreendedora deve partir de um plano, provisionando cada etapa.

Chega de dar pique sem sair do lugar, gastar energia sem qualquer planejamento. Todo negócio bem sucedido ou que precisa ser reinventado, deve estar apoiado num plano de negócios, com estratégias para o futuro do empreendimento, vislumbrando lucros, dividendos e resultados.

Deixe de lado o jeitinho brasileiro de resolver as coisas, não está fácil para ninguém, por esta razão, é preciso respirar fundo e encarar, assumir riscos sem criar castelos de areia, caso contrario, seu negócio estará fadado ao insucesso.

Raul Virgilio Pereira Sanchez é advogado, Pós Graduado em Direito Empresarial, sócio do Escritório de Advocacia Sanchez & Mancilha Advogados

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RECLAMAÇÃO TRABALHISTA PODE CUSTAR CARO PARA O EMPREGADO

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A Lei 13.467/17 que a partir de 11 de novembro altera a legislação trabalhista deve provocar uma redução no numero de reclamações trabalhistas. Apesar de desestimular aventuras jurídicas propostas sem qualquer fundamento, a reforma certamente limitará e inibirá os trabalhadores na busca de seus direitos. 

Entre as principais alterações estão às condenações em honorários dos Advogados da parte vencedora, honorários do perito, e pagamento de custas processuais em caso de ausência em audiência, mesmo para quem for beneficiário da Justiça Gratuita.

Dessa forma, antes do ingresso da ação, deve ser feita uma avaliação mais criteriosa sobre os riscos do insucesso, haja vista que um pedido improcedente poderá importar em custos para o reclamante.

Por outro lado, as empresas, também passam a ter um risco maior, pois em caso de condenação, também responderão por honorários de sucumbência e indenização por má-fé a serem acrescidos na condenação. 

PERDA DA AÇÃO

O trabalhador que não conseguir provar seus direitos na Justiça do trabalho será compelido ao pagamento de honorários advocatícios da parte vencedora, mesmo que detenha os benefícios da Justiça Gratuita.

A reforma estabelece quem perder a ação terá que pagar entre 5 a 15% do valor da condenação para os advogados da parte vencedora (honorários de sucumbência). Sendo os honorários cobrados de acordo com o pedido perdido.

Ressalta-se que não será mais permitido pedido de provas sem a devida necessidade. Caso o reclamante pleitear prova pericial e perder, será fatalmente condenado em honorários.

MÁ-FÉ

Além dos honorários da parte vencedora, em caso de abuso nos pedidos formulados na ação sem a comprovação documental ou testemunhal, a lei imputa punições para quem agir de má-fé, com multa de 1 a 10% sobre o valor da causa.

AUSÊNCIA EM AUDIÊNCIA

Com a reforma, na ausência do trabalhador à primeira audiência, ele será condenado ao pagamento de custas processuais. O valor será o equivalente a 2% do valor da ação, respeitando o mínimo de R$ 10,64 e o máximo sendo quatro vezes o valor do teto dos benefícios da Previdência Social (R$ 5.531,31).

O pagamento será cobrado mesmo de quem for beneficiário da Justiça Gratuita. Por exemplo, valor da causa R$ 40.000,00, ele terá de pagar R$ 800,00.

Vale ressaltar que o trabalhador somente será isento de pagar as custas, se comprovar, no prazo de 15 dias, que a ausência foi devido a motivo legalmente justificável. 

Raul Virgilio Pereira Sanchez é Advogado, Pós Graduado em Direito Empresarial, sócio do Escritório de Advocacia Sanchez & Mancilha Advogados.

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REFORMA TRABALHISTA AINDA GERA DIVERGÊNCIAS

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A reforma trabalhista entrará em vigor em 11 de novembro, entretanto, antes mesmo de sua vigência existem diversas divergências sobre sua aplicação, Constitucionalidade e compatibilidade com as Convenções da Organização Internacional do Trabalho.

Nesta semana, a Associação Nacional dos Magistrados da Justiça do Trabalho reuniu Ministros do TST, Juízes, Advogados, Procuradores, Auditores Fiscais, e operadores do Direito que, divididos em oito comissões, debateram mais de 300 propostas de teses e enunciados contrários a aplicação da chamada reforma trabalhista.

O posicionamento já era esperado, haja vista que vários temas abordados na reforma instituída pela Lei 13.467/17 não se tornarão realidade, pois desrespeitam a Constituição Federal. Sendo assim, os enunciados aprovados no evento servirão de parâmetro hermenêutico para aplicação da nova legislação que a partir de novembro será discutida nos Tribunais País afora.

A terceirização foi objeto de varias teses contrarias a reforma, entre elas, que os empregados das empresas terceirizadas têm o direito a receber o mesmo salário e benefícios que os empregados das tomadoras dos serviços. E ainda, que a terceirização não pode ser aplicada na Administração Publica direta e indireta, restringindo-se às empresas privadas sendo vedada sua pratica na atividade fim das empresas. 

O risco das Empresas transformarem todos os trabalhadores em intermitentes, diante da possibilidade de contratação de prestadores de serviços por horas, dias ou meses, sem o devido vínculo empregatício, a tese aprovada deixou consignada que a contratação de autônomos só valerá para trabalhos eventuais que não operem todos os dias, negócios que funcionam diariamente, como restaurantes, indústrias e varejo foram excluídos do rol.

Sobre a possibilidade da jornada 12×36 ser oficializada mediante acordo individual. A tese aprovada preconiza a necessidade de previsão em acordo coletivo ou convenção coletiva de trabalho, conforme o artigo 7º XIII, da Constituição Federal. Neste mesmo ponto, foi indicado a impossibilidade de regime complessivo quanto ao pagamento de feriados e prorrogação de jornada noturna, por afronta a legislação.  

Outro ponto controvertido se trata da condenação do reclamante que não conseguir provar seus direitos na Justiça do Trabalho será compelido ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência mesmo que detenha os benefícios da Justiça Gratuita. A tese apresentada consubstancia que a cobrança deverá ser aplicada somente aos novos processos e para pessoas que comprovem ser de baixa renda.

A integra dos enunciados aprovados será divulgada no site do evento na próxima terça-feira (17/10), contudo, é inegável que o poder Judiciário ocupa novamente o papel de legislar, em virtude da flagrante ineficiência do Congresso Nacional, que com uma urgência irresponsável e desmesurada para reformar a legislação não observou os preceitos legais. Afinal, qual é o papel do Congresso Nacional, legislar ou absorver os seus pares?

Raul Virgilio Pereira Sanchez é Advogado, Pós Graduado em Direito Empresarial, sócio do Escritório de Advocacia Sanchez & Mancilha Advogados.

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DANO MORAL: DIREITO OU AVENTURA JURÍDICA

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Com a facilidade ao acesso a Justiça percebe-se uma explosão de aventuras jurídicas pleiteando dano moral. A demora no desfecho dos processos é um reflexo deste uso abusivo da máquina do Judiciário que prejudica quem efetivamente têm direitos a serem apreciados. Sendo assim, convido a todos para leitura da minha coluna jurídica Semanal no Jornal Povo

A BANALIZAÇÃO DO DANO MORAL

O Poder Judiciário está abarrotado de ações sem qualquer fundamento, por esta razão, é cada vez mais comum observamos direitos violados serem considerados como mero aborrecimento, enquanto, direitos que deveriam ser tutelados pelo Estado acabam passando despercebido.

Com a facilidade ao acesso a Justiça em virtude dos Juizados Especiais (antigo pequenas causas) pela ausência de custas, e o grande número de Advogados no mercado, percebe-se uma explosão de aventuras jurídicas pleiteando o dano moral.

Embora o novo Código de Processo Civil busque coibir estas demandas temerárias aplicando sucumbência (condenando o requerente vencido) em caso de improcedência de qualquer pedido formulado, mesmo quando é concedido os benefícios da justiça gratuita, ainda é possível vislumbrar ações que visam o enriquecimento ilícito da parte.

ACABOU EM PIZZA

Na última semana, foi julgada improcedente uma ação em que a consumidora pleiteava R$ 20.000,00 em danos morais por propaganda enganosa, pois havia poucos ingredientes na pizza congelada.

Em análise ao pedido, o Juiz, considerou que “a autora não reúne pertinência subjetiva ativa para tutela de interesses individuais homogêneos”. Afirmou ainda que “da narrativa não decorre logicamente o pedido; pouca ou muita quantidade de calabresa ou mussarela não corporifica interesse processual, vale dizer, a necessidade de socorrer-se do Poder Judiciário; da mesma forma a reputação ruim de empresa em site de reclamações”.

NÃO CONFIGURA DANO MORAL

Aos poucos os Tribunais têm passado a diferenciar as situações em que se configura o dano moral, porém está longe de obter êxito, na medida em que problemas, como falha na prestação de serviço, e dificuldade nos serviços bancários, por si só, não resultam em dano moral.

Hoje, a Jurisprudência (julgados sobre o mesmo assunto que formam um entendimento sobre o tema) compreende que para uma cobrança indevida gere danos morais, a empresa precisa negativar seu nome (SCPC ou Serasa), pois a publicidade decorrente do cadastro atinge diretamente a imagem e a honra.

Observa-se que os Tribunais têm determinado que o dano moral está muito mais ligado à honra subjetiva ou à reputação da vítima, imputando aos demais casos como um mero aborrecimento por parte do consumidor.

DEMORA DO JUDICIÁRIO

A demora no desfecho das ações judiciais é um reflexo deste uso abusivo da máquina do Judiciário que prejudica quem efetivamente têm direitos a serem apreciados. Sendo assim, cabe ao Advogado desestimular aventuras jurídicas, afinal, o Dano Moral não pode ser como Batata Frita que acompanha qualquer pedido.

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ADICIONAL NOTURNO

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Não sabe brincar, não deve descer para o playground, dessa forma, o Empresário que pretenda explorar atividade em período considerado noturno deve remunerar seus trabalhadores com o devido adicional.

O adicional noturno é um benefício compensatório ao desgaste do trabalho realizado entre às 22:00 horas às 5:00 horas (atividades urbanas). Nas atividades rurais, é considerado como noturno, na lavoura das 21:00 horas às 5:00, e na pecuária, entre 20:00 horas às 4:00.

LEGISLAÇÃO

O adicional está previsto no artigo 7º da Constituição Federal e no Artigo 73 da CLT (Consolidação das Leis de Trabalho).

HORA NOTURNA

Na prática, uma hora noturna, por disposição legal, é computada como 52 minutos e 30 segundos, ou seja, a cada hora noturna há uma redução de 7 minutos e 30 segundos ou ainda 12, 5% sobre o valor da hora diurna.

INTERVALO

– Não há intervalo para jornada de trabalho até 4 horas;

– 15 minutos para jornada Superior a 4 horas e não excedente a 6 horas;

– 1 hora e no máximo 2 horas para jornadas excedente a 6 horas;

PAGAMENTO

O pagamento deve ser discriminado na folha de pagamento e no recibo de pagamento de salários. A hora noturna deve ser paga com o acréscimo de no mínimo 20% sobre o valor da hora de trabalho diurno, já no rural esse acréscimo é de 25%.

Nota-se que o adicional noturno tem reflexo nas demais verbas trabalhistas, tais como, férias, 13º, FGTS, entre outros.

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A RESPONSABILIDADE DOS BANCOS EM INDENIZAR

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Os Bancos têm o dever de zelar pela segurança nos serviços prestados nas operações financeiras devendo adotar medidas necessárias para prevenir que seus consumidores não sofram perdas no patrimônio aplicado na instituição.

Sequestros, assaltos, abertura de contas por estelionatários, movimentação pela internet por terceiros, não há como negar a fragilidade na segurança dos serviços prestados pelo Banco, embora onerosamente prometida aos clientes no ato da assinatura do contrato, deixam de cumprir com a obrigação de segurança que lhes recaem.  

A Súmula 479 do Superior Tribunal de Justiça preconiza que “as instituições financeiras respondem objetivamente pelos danos gerados por fortuito interno relativo a fraudes e delitos praticados por terceiros no âmbito de operações bancárias”. Dessa forma, independentemente de prova de culpa, o banco tem a obrigação de indenizar os danos causados.

Neste sentido, a instituição sempre responderá pela atividade prestada com defeito ou que se realize com pontos vulneráveis, por exemplo, se acontece um o assalto ou seqüestro na própria agência ocorre falha do dever de vigilância. Entretanto, não haverá responsabilidade se o seqüestro ocorre fora do banco, onde o cliente é dominado e fornece o cartão e a senha para o saque.

As operações realizadas na internet, quando fraudadas, devem ser indenizadas, haja vista que a partir do momento que o banco oferece este tipo de serviço tem o dever de garantir a segurança da relação, preocupando-se com todas as cautelas para prevenir e impedir que seus usuários caiam em golpes.

Nosso País sempre foi governado para os Bancos, sendo assim, quando eles são obrigados a pagar a conta do prejuízo gerado pela má prestação de serviço inerente a sua atividade profissional, restaura-se a ordem jurídica, na medida em que a impunidade sempre será o grande câncer da sociedade.   

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